El TS fija doctrina sobre la devolución de dinero anticipado para la compra de una vivienda
16 de octubre de 2016
El TS fija doctrina sobre la devolución de dinero anticipado para la compra de una vivienda
La sentencia del Tribunal Supremo fija como doctrina que "las garantías
legales de las cantidades anticipadas para adquisición de viviendas que
regula la ley 57/1968 y disposición adicional de la LOE se extienden a
aquellos supuestos en que el contrato de compra-venta no llega a buen
fin, por declararse nulo por vicio invalidante del consentimiento al
haber ocultado el promotor-vendedor al comprador la existencia de vicios
de la edificación de naturaleza urbanístico".
Asimismo, el fallo
indica que la existencia de ilegalidades urbanísticas no puede
considerarse como algo que escapa del ámbito de la Ley 57/1968, "pues se
encuentra estrechamente relacionada con la obligación del
promotor-vendedor de iniciar y entregar la vivienda, cumpliendo las
condiciones físicas y jurídicas para ser habitada sin miedos de futuro y
sin frustración de expectativas, en lo que constituye el objeto del
contrato".
La empresa MonteyeProperties& Loan -compradora-
presentó una demanda contra Marina Isla Valdecañas, S.A. -vendedora- y
su aseguradora en la que solicitaba la nulidad del contrato de
compraventa de vivienda, por vicio de consentimiento, alegando que el
día de su firma no se le informó de la existencia de un litigio que
afectaba al instrumento urbanístico sobre el que se asentaba el
inmueble. En concreto, argumentaba que la vendedora le ocultó que había
un procedimiento judicial pendiente en el que se pedía que se anulara el
decreto de la Junta de Extremadura que daba cobertura legal urbanística
al complejo donde se ubicaba la citada vivienda.
Un juzgado de
Sevilla declaró la nulidad del contrato y condenó a la vendedora a
devolver las cantidades anticipadas, 200.670,65 euros, y a pagar
52.143,55 euros reclamados por daños y perjuicios, pero rechazó la
responsabilidad de la aseguradora al entender que como en este caso
existía licencia de primera ocupación se cancelaban las garantías
otorgadas por la aseguradora o avalista, según el artículo 4 de la Ley
57/1968. Dicho artículo dice que "expedida la cédula de habitabilidad
por la Delegación Provincial del Ministerio de la Vivienda y acreditada
por el promotor la entrega de la vivienda al comprador, se cancelarán
las garantías otorgadas por la entidad aseguradora o avalista".
La
Audiencia Provincial de Sevilla confirmó dicho fallo, razonando que la
circunstancia de este caso no está prevista en la ley 57/1968, que sólo
cubriría que no se iniciase o terminase la construcción, el retraso en
la entrega o la falta de licencia de primera ocupación.
La sentencia
del Tribunal Supremo, de la que ha sido ponente el magistrado Eduardo
Baena Ruiz, estima el recurso de casación interpuesto por la empresa
MonteyeProperties& Loan y condena a la compañía aseguradora,
alejándose del fallo de la Audiencia Provincial de Sevilla y del
juzgado, que la absolvieron al apreciar sólo la responsabilidad del
promotor-vendedor.
La
cuestión que se plantea en este caso es hasta dónde alcanza el riesgo
cubierto por la garantía que establece la ley 57/1968 sobre percibo de
cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, en los
casos en los que se anule el contrato de compraventa, por causa no
imputable al comprador.
La sentencia indica que hay audiencias
provinciales que consideran que la garantía establecida en dicha ley
sólo cubre la falta de inicio o terminación de la construcción de la
vivienda y obtención de las licencias administrativas accesorias para
ser entregada y utilizada como tal. En sentido contrario, otro grupo de
sentencias, citadas por la empresa recurrente, admiten otros supuestos
de incumplimiento distintos a los anteriores: cuando se entrega la
vivienda en condiciones distintas a las pactadas, con una carga
hipotecaria superior al importe del precio pendiente de abono, cuando se
entrega con un embargo a favor de una empresa constructora, cuando no
hubo entrega efectiva por haber sido vendido a un tercero.
Otro
supuesto es el que equipara la falta de entrega física de la vivienda a
su falta de entrega jurídica, a los efectos de la ley 57/68, cuando
concurre un problema urbanístico, como en este caso, que conlleva la
demolición de las viviendas.
Decisión de la Sala
Para el TS, "la
obligación de entrega por parte del vendedor presenta un doble aspecto:
físico o material, consistente en la puesta en posesión que en casos de
inmuebles puede entenderse producida por el otorgamiento de la
escritura pública; y otro jurídico, que se refiere al cumplimiento de
aquellas condiciones necesarias para que quede garantizada la posesión
legal y pacífica de la cosa a favor del comprador".
La sala civil
señala que lo relevante para el comprador es que la entrega de la
vivienda se produzca cuando el inmueble esté en condiciones de ser
disfrutado según su destino. Del mismo modo, añade que la obligación del
vendedor de entregar la vivienda supone "la entrega de aquella en
condiciones de poder ser habitada sin impedimento legal alguno, haciendo
posible su ocupación de un modo definitivo y sin obstáculos o
impedimentos administrativos o urbanísticos".
En consecuencia,
concluye la sentencia, "el vendedor responde no sólo de la entrega de la
vivienda, sino también de efectuarla con utilidad para su destino
propio, o lo que es lo mismo, con la condición de habitabilidad".
La
sentencia parte del hecho de que a pesar de haberse expedido la
licencia de ocupación, el Tribunal Superior de Justicia de Extremadura
había ordenado la reposición de los terrenos a su estado anterior por lo
que existía un "peligro cierto y grave" de demolición sobre la
vivienda, basado en esa resolución judicial firme, que no se podía
esquivar con la modificación del Plan General Municipal como
consecuencia del PIR anulado.
"Tan esencial es el error provocado
por la ocultación que hizo el promotor-vendedor al comprador de la
ilegalidad urbanística, que ha dado lugar a la anulabilidad del contrato
por vicio en el consentimiento, con lo que es evidente que el contrato
no ha llegado a buen fin, pues era factible la entrega física de la
vivienda al encontrarse terminada, pero adolecía de condiciones
jurídicas que garantizasen el uso pacífico de futuro, sin miedos ni
sobresaltos por ilegalidades urbanísticas".
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