La nueva ley endurece los desahucios y baja las comisiones por amortización. En apenas unos días, un Real Decreto-Ley que ha cambiado el sujeto pasivo del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y la nueva Ley Hipotecaria han modificado varios de los parámetros clave que han regido este mercado durante más de veinte años. A continuación enumeramos los aspectos más importantes.
1) Desde el 12 de noviembre y por ley, el impuesto hipotecario, que supone el 70% de los gastos de formalización hipotecarios, lo paga el banco. El Gobierno modificará el texto del Real Decreto-Ley para que la norma sea también de aplicación a las cajas rurales, que no aparecen expresamente mencionadas. El PP ha propuesto que este tributo sea eliminado (tenga tipo 0%) en las hipotecas para primera vivienda a través de la Ley Hipotecaria. De momento sólo le ha secundado el PNV. El gravamen que se aplica en España es, de largo, el más alto de Europa. Son muy pocos los países del entorno que recaudan impuestos con las hipotecas.
2) El coste de notaría, gestoría y registro también correrá a cuenta del banco. Se trata de todos los gastos de formalización, salvo el de tasación. Encargar a un experto independiente la valoración de una vivienda cuesta de media en España 300 euros, según Tinsa. El precio depende de la superficie del piso y de la ubicación. En un inmueble céntrico de Madrid de 90 metros cuadrados, la tarifa promedio son 400 euros y en una ubicación parecida en Zaragoza, unos 300 euros. El resto de gastos rondan los 1.000 euros para un préstamo de 200.000 euros.
3) La nueva Ley Hipotecaria que se está tramitando en el Congreso obliga a los bancos a evaluar la solvencia del cliente que suscriba una hipoteca, pero no contempla sanciones si el análisis se demuestra erróneo.
4) La nueva normativa obliga a que el hipotecado tenga acceso a un borrador del contrato del préstamo siete días antes de la firma y a recibir asesoramiento gratis por parte de la notaría en la que firmará la hipoteca. El notario debe asegurarse de que el cliente entiende todas las cláusulas del contrato.
5) El nuevo esquema de juego complica y encarece los procesos de ejecución ante situaciones de impago. El texto que fue enviado al Congreso dice que sólo se podrá activar cuando el impago supere el 2% del capital concedido o el equivalente a 9 cuotas mensuales. Unidos Podemos quiere que esta redacción se suavice y sólo pueda instarse cuando la deuda no suponga más del 10% del préstamo.
6) La Ley Hipotecaria rebajará las comisiones que gravan las amortizaciones anticipadas del principal del préstamo y también los recargos que se aplican para aquellos clientes que quieran cambiar su hipoteca variable por otra a tipo fijo.
7) El nuevo marco normativo prohíbe por ley ligar la concesión de una hipoteca a la contratación de un seguro, pero sí permite al cliente beneficiarse de diferenciales más bajos por hacerlo.
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