Problemática
Se trata de una Comunidad de Propietarios donde la finca fue construida en propiedad horizontal en 1985. El edificio está compuesto de sótano-garaje, planta baja con dos locales comerciales y 24 viviendas en 4 alturas.
El edificio goza de patio de luces en su parte trasera donde cada vivienda tiene un balcón, y terrazas las cuatro viviendas de la planta baja.
En las especialidades del título de propiedad horizontal sólo consta una relativa al patio de luces: “En dichas terrazas de los patios de luces se podrán tener macetas y el mobiliario adecuado para las mismas, estándoles totalmente prohibido verificar en las mismas obras ni construcción de ninguna clase y, sin que dicha utilización pueda impedir en ningún caso la apertura de las correspondientes claraboyas o elementos de ventilación de los locales comerciales...”
Desde hace más de 10 años muchos propietarios tienen instalados sus aparatos de aire acondicionado en las terrazas y balcones que ventilan al patio de luces, además de tendederos, techados, etc. Otros vecinos tienen instalados los aires acondicionados en la azotea. Los patios de luces se encuentran deteriorados por el paso del tiempo y muchos vecinos se quejan del ruido y molestias que producen los aparatos de aire acondicionado.
En Junta Ordinaria de propietarios de 1 de octubre de 2015 constaron, entre otros, en el orden del día los siguientes puntos a tratar:
4º Reparaciones azotea, medidas a tomar.
6º Medidas instalación aires acondicionados
Al tratar el punto 6º del orden del día se hace constar “Como se habla en el punto 4, los aires acondicionados que están instalados en los patios de luces se van a tener que quitar para poder reparar los patios. Así pues los vecinos que lo tengan instalado los deberán trasladar a la azotea como el resto de vecinos.”
En Junta extraordinaria de 09-12-2015 al tratar el punto del orden del día “reparaciones patios interiores, medidas a tomar” se recoge en el acta: “En la reunión del 1 de octubre se acordó que se iban a reparar(los patios de luces) se quitarían los aires acondicionados de los patios de luces y se subirían a la azotea. La vecina del 4ºE se niega a subirlo a la azotea ya que hace más de diez años que lo tiene instalado. Por lo que los vecinos votan el cambio de los aires acondicionados, con 6 votos a favor de quitarlos, un voto para que se quiten y dos votos para que no se toquen”.
En nueva Junta extraordinaria de 21-12-2015 al tratar el punto del orden del día “reparaciones azotea, y patio interior, medidas a tomar” se recoge en el acta: “En la reunión del 1 de octubre se acordó que se iban a reparar(los patios de luces) se quitarían los aires acondicionados de los patios de luces y se subirían a la azotea. La vecina del 4ºE se niega a subirlo a la azotea ya que hace más de diez años que lo tiene instalado. Por lo que los vecinos votan (nuevamente) el cambio de los aires acondicionados, con 7 votos a favor de quitarlos, y dos votos para que no se quiten”.
Existe, pues, una propietaria –que ha asistido personalmente a las juntas– que se niega a retirar su aparato de aire acondicionado del patio de luces y trasladarlo a la azotea amparándose en que hace más de 10 años que lo tiene instalado.
Se plantean las siguientes cuestiones:
1. ¿Si con los acuerdos adoptados puede obligarse a la vecina del 4ºE a trasladar su aparato a la azotea y si es un impedimento a ello que lo tenga instalado más de 10 años?
2. En su caso, ¿qué debería hacer la comunidad para obligar a la vecina a trasladar su aparato de aire acondicionado a la azotea?
Acuerdo de Junta de Propietarios
En primer término, cualquier acuerdo de la Junta de Propietarios es susceptible de ser impugnado en ciertas condiciones y reuniendo determinados requisitos (artículo 18 de la Ley 49/1960, de 21 de Julio, sobre propiedad horizontal). Del caso se sigue que ello no ha sucedido y que los acuerdos son firmes. Asimismo, se observan tres acuerdos sucesivos y una redacción de las normas de régimen interior – contenidas en los estatutos registralmente inscritos – que no casa con la pretensión de la vecina.
En un segundo orden de cosas, la idea de que el transcurso del tiempo permite ganar un derecho no es aplicable a las situaciones contrarias a la Ley. La propietaria que reitera la idea de los diez años de uso permitido del aire acondicionado en unas determinadas condiciones lo hace, según parece, apoyándose en la idea de la usucapión del artículo 1957 de nuestro Código Civil. Estaría afirmando que, por el hecho de que una situación ha sido tolerada durante diez años o más, se ha consolidado. No está en lo cierto. La usucapión o adquisición prescriptiva exige de ciertos requisitos sin los cuales se convertiría en el medio idóneo para quebrantar el orden público (artículo 7 de nuestro Código Civil), o perpetuar situaciones de clara injusticia. La usucapión exige de buena fe y justo título, no concurriendo ni una ni otra.
Respecto de la buena fe, la misma no se aprecia por una mera tolerancia de los demás vecinos. De hecho, los estatutos establecen claramente que no es posible ubicar en las terrazas aparatos de aire acondicionado. No puede apreciarse buena fe cuando le es a uno obvio que está contraviniendo la norma de régimen interior. Del mismo modo, no existe buena fe cuando por medio de Ley se exigen ciertas condiciones y circunstancias para instalar aparatos en espacios de relevancia común, como son los patios interiores, fachadas, patinejos o similares (artículo 7.1 y 2 de la Ley 49/1960, de 21 de Julio, sobre propiedad horizontal).
Del mismo modo, no se observa la presencia de título específico que habilite a la instalación de un aparato de aire acondicionado en un lugar visible desde el exterior del edificio sin el consentimiento de la Comunidad. Dicho de otro modo, el propietario lo es de un dominio muy concreto y delimitado: el que está desarrollándose en régimen de propiedad horizontal. Su dominio incluye una serie de deberes y derechos, y no resulta posible deslindarse de ellos, por lo que no es posible que pueda usucapir un derecho que no existe, sino que es el mero incumplimiento de sus deberes como propietaria.
Una segunda posibilidad es que esté tratando de acogerse al régimen prescriptivo de la Ley 29/2002, de 30 de Diciembre, primera Ley del Código civil de Cataluña. De acuerdo con su artículo 121-20, por defecto, todas las acciones prescriben a los diez años. El problema es que la actio nata o nacimiento de la acción se produce con el acuerdo de la Junta de Propietarios, de tal suerte que el cómputo que la vecina pueda pretender no comenzaría hasta 2015. De todos modos, debería acreditar la fecha de instalación del aire acondicionado, lo que puede resultar harto complicado.
En cualquier caso, la Comunidad de Propietarios puede perfectamente decidir la retirada de los aires acondicionados, no siendo precisa siquiera su concurso de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 10 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal. Entendemos, salvo mejor criterio, que el uso civiliter que ex artículo 9 de la misma norma debe hacer un propietario y el deber de facilitar el acceso a la porción de fachada de su balcón o ventana, unidos a la particular circunstancia que nos ocupa – las molestias para los demás vecinos del aparato -, configuran una situación que permite exigir la retirada del aparato.
La vía para lograr lo que se pretende es la reclamación judicial por medio de un juicio ordinario (artículo 249.1, 8ª de nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil).
En suma, entendemos que la vecina debe facilitar la reparación y pintado de la fachada retirando el aparato. Del mismo modo, que no puede escudarse en el mero transcurso del tiempo para adquirir un derecho que no puede definirse contra el régimen de propiedad horizontal, y que la prescripción extintiva no puede darse en tanto que la potencial acción no ha nacido, pues parte del acuerdo de la Junta de Propietarios. La vía es la interposición de una demanda judicial por el cauce del juicio ordinario.
FUENTE: DISJUREX
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