La AP balear confirma la validez de acuerdos adoptados por único propietario en junta en segunda convocatoria.
La Audiencia Provincial de Les Illes Balears, en su sentencia 219/2024, ha confirmado que es posible que un único propietario adopte acuerdos válidos en una junta celebrada en segunda convocatoria, siempre que se hayan seguido los procedimientos legales establecidos por la Ley de Propiedad Horizontal y se cumplan los requisitos de mayorías correspondientes.
El litigio se originó en una comunidad de propietarios compuesta únicamente por dos copropietarios. La Junta de propietarios fue debidamente convocada conforme a los requisitos formales establecidos en el artículo 16 de la LPH. Sin embargo, uno de los copropietarios, titular del 63% de las cuotas de participación, decidió no asistir, lo que resultó en la celebración de la Junta en segunda convocatoria, con la presencia del único copropietario restante, que poseía el 37% de las cuotas.
Durante dicha junta, el propietario presente aprobó una serie de acuerdos que posteriormente fueron impugnados por el propietario ausente mediante una acción de nulidad. El demandante alegaba que los acuerdos eran nulos debido a la falta de quórum, ya que, en su opinión, la presencia de un solo propietario no era suficiente para adoptar decisiones en la comunidad. Sin embargo, tanto en primera instancia como en apelación, los tribunales desestimaron la demanda, confirmando la validez de los acuerdos adoptados en segunda convocatoria.
La controversia se centra en la interpretación de los artículos 16 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, que regulan tanto la convocatoria de juntas como las mayorías necesarias para la adopción de acuerdos. Según el artículo 16.2 LPH, si en primera convocatoria no se alcanza el quórum necesario (es decir, la mayoría de propietarios que representen a su vez la mayoría de las cuotas), se podrá celebrar la Junta en segunda convocatoria, en la cual no se exige un quórum mínimo.
El tribunal concluyó que, al haberse celebrado la Junta en segunda convocatoria, no era necesario un quórum de propietarios para su válida constitución. Además, dado que los acuerdos adoptados no requerían mayorías cualificadas, conforme al artículo 17.7 LPH, estos podían aprobarse con la mayoría de los propietarios presentes, siempre que representaran más de la mitad del valor de las cuotas de los asistentes. En este caso, el único propietario presente representaba la totalidad de las cuotas de los asistentes (es decir, el 37% de las cuotas de copropiedad), lo que fue suficiente para adoptar los acuerdos.
El demandante fundamentó su acción de nulidad en la supuesta necesidad de unanimidad o mayorías más estrictas para la adopción de acuerdos. Este argumento fue rechazado por la Audiencia Provincial, que señaló que la segunda convocatoria no está sujeta a quórum, y que la ausencia voluntaria del copropietario no invalida los acuerdos adoptados por el único asistente. El tribunal añadió que si el demandante hubiera asistido, los acuerdos probablemente no habrían sido adoptados, dado que ostenta el 63% de las cuotas. Sin embargo, su decisión de no acudir no puede utilizarse como estrategia para bloquear el funcionamiento de la comunidad.
Además, la Sala concluyó que el demandante no pudo demostrar que los acuerdos resultaran lesivos o perjudiciales para la comunidad de propietarios o para sus miembros, lo que podría haber sido un motivo de nulidad conforme al artículo 18 de la LPH. El tribunal destacó que los acuerdos impugnados, como la dotación de fondos o el nombramiento de gestores, no requerían mayorías cualificadas y fueron adoptados en pleno cumplimiento de la normativa aplicable.
La sentencia de la Audiencia Provincial de Les Illes Balears está en consonancia con la jurisprudencia existente. En particular, se hace referencia a una sentencia anterior de la Audiencia Provincial de Madrid de 31 de marzo de 2022, que ya había aclarado que "nada impide que una Junta se celebre con un único propietario", siempre que este represente el porcentaje necesario de las cuotas. Además, dicha sentencia también estableció que, en comunidades formadas por dos propietarios, si uno de ellos decide no asistir a la Junta, esta puede celebrarse de manera válida con la asistencia del único copropietario presente, siempre que se hayan seguido los procedimientos legales correctos.
Esta sentencia tiene especial relevancia en comunidades pequeñas donde la inasistencia de un propietario no puede ser usada para bloquear acuerdos, ya que el sistema legal prevé que las Juntas puedan constituirse y adoptar acuerdos válidos en segunda convocatoria sin necesidad de que estén presentes todos los propietarios.
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